Vivienda en Europa: cuando el precio de una casa crece más rápido que los salarios
Durante la última década, acceder a una vivienda se ha convertido en uno de los principales retos económicos para las generaciones jóvenes en Europa. El problema no se limita al incremento de los precios: en numerosos mercados europeos, el coste de adquirir una vivienda ha aumentado más rápidamente que la capacidad de los hogares para financiarla.
Según Eurostat, entre 2010 y el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la Unión Europea aumentaron un 57,9%, mientras que los alquileres lo hicieron un 27,8%. La diferencia resulta especialmente relevante para quienes todavía no poseen una vivienda: mientras los propietarios se benefician de la revalorización de sus activos, quienes necesitan acceder por primera vez al mercado deben afrontar precios cada vez mayores.
La Comisión Europea confirma esta tendencia desde otra perspectiva. Su análisis del mercado inmobiliario europeo señala que, en términos agregados, los precios de la vivienda crecieron aproximadamente un 10% más que los ingresos entre 2014 y 2025. La diferencia se ha traducido en un deterioro de la capacidad de compra, aunque con importantes diferencias entre países. Portugal, Países Bajos, Hungría, Luxemburgo, Irlanda, Chequia y Austria se encuentran entre los países donde la relación entre precios de vivienda e ingresos ha aumentado con mayor intensidad durante la última década.
Una brecha que afecta especialmente a los jóvenes
La evolución del mercado inmobiliario tiene una consecuencia que va más allá del coste mensual de una vivienda: dificulta la acumulación de patrimonio de las generaciones que todavía no han podido comprar.
Un estudio de la OCDE y la Unión Europea muestra una diferencia significativa entre generaciones. En el promedio de los países de la OCDE pertenecientes a la UE analizados, el 52% de las personas nacidas alrededor de 1980 ya era propietaria de una vivienda a los 29 años. Entre las personas nacidas alrededor de 1990, la proporción era del 41% a esa misma edad.
Son 11 puntos porcentuales menos, lo que equivale a una reducción relativa de aproximadamente el 21%.
La diferencia también aparece cuando se observa el acceso a la vivienda a edades posteriores. A los 39 años, aproximadamente el 63% de la cohorte nacida alrededor de 1980 había adquirido una vivienda. La comparación debe hacerse con cautela porque las cohortes tienen edades diferentes, pero el conjunto de los datos apunta a una dificultad creciente de las generaciones más jóvenes para alcanzar los niveles de propiedad de generaciones anteriores a edades equivalentes.
La propia OCDE advierte de que estos datos no permiten concluir que todos los jóvenes vayan a permanecer como inquilinos durante toda su vida. Existen múltiples factores detrás de la evolución —entre ellos los cambios demográficos, el aumento de la educación superior y la entrada más tardía en el mercado laboral— y el periodo disponible para observar las cohortes más jóvenes es todavía limitado. Sin embargo, los datos sí muestran una reducción del acceso a la propiedad a edades tempranas.
El problema no es solamente el precio de la vivienda
La accesibilidad depende de tres variables fundamentales: precio, ingresos y coste de financiación.
Una vivienda puede mantener un precio relativamente estable y, sin embargo, resultar menos accesible si aumentan los tipos de interés. Esto ocurrió especialmente a partir de 2022, cuando el endurecimiento de las condiciones financieras redujo la capacidad de endeudamiento de los hogares.
La Comisión Europea señala que el aumento de los tipos de interés, combinado con unos precios elevados, redujo significativamente la capacidad de compra mediante hipoteca. En muchos países europeos, los precios reales de la vivienda han aumentado más rápidamente que la capacidad de endeudamiento de los hogares durante los últimos años.
Por tanto, para una persona joven que intenta comprar su primera vivienda existen dos barreras simultáneas:
La vivienda cuesta más en relación con su salario y financiar esa vivienda también puede resultar más caro.
Esto hace que el problema del acceso sea diferente para un propietario existente y para una persona que entra por primera vez en el mercado.
Una cuestión de acumulación de patrimonio
La vivienda tiene una característica que la diferencia de muchos otros gastos: para el propietario puede constituir un activo patrimonial.
Cuando una vivienda se revaloriza, aumenta el patrimonio de quien ya la posee. Para una persona que todavía no tiene vivienda, esa misma revalorización significa que necesita una cantidad mayor de capital para adquirirla.
Esto puede generar una diferencia acumulativa entre generaciones.
Una persona que compró una vivienda hace 15 o 20 años puede haber acumulado patrimonio a través de la revalorización del inmueble y de la amortización de la hipoteca. Una persona de su misma edad que continúa alquilando no ha tenido necesariamente esa misma oportunidad de acumulación patrimonial.
La Comisión Europea señala precisamente que la evolución de los precios inmobiliarios puede ampliar la diferencia entre propietarios y no propietarios, dificultando el acceso a la propiedad de estos últimos.
Europa no presenta un único mercado inmobiliario
La situación varía considerablemente entre países.
Entre 2010 y el primer trimestre de 2025, los precios de la vivienda aumentaron un 260% en Hungría, un 238% en Estonia, un 194% en Lituania y un 130% en Portugal. En España, la evolución también ha sido considerable, mientras que Italia constituye una excepción dentro de la UE, con una caída acumulada del 4% durante el mismo periodo.
Sin embargo, comparar únicamente el crecimiento nominal de los precios puede resultar engañoso. Los ingresos también han aumentado, especialmente en algunos países de Europa central y oriental. Por eso, para medir la verdadera pérdida de accesibilidad resulta más útil observar la relación entre precio de la vivienda e ingresos.
La Comisión Europea destaca precisamente esta diferencia: algunos países que han registrado fuertes incrementos nominales de los precios no presentan necesariamente el mismo deterioro cuando se tiene en cuenta la evolución de los ingresos. El problema es especialmente relevante para los hogares jóvenes y de menores ingresos.
Una cuestión económica para Europa
El debate sobre vivienda no puede reducirse, por tanto, a si los precios inmobiliarios están «altos» o «bajos».
La cuestión fundamental es la relación entre precios de vivienda, salarios, financiación, oferta disponible y patrimonio acumulado.
Europa ha experimentado un incremento significativo de los precios de la vivienda desde 2010. Al mismo tiempo, las generaciones jóvenes presentan menores tasas de propiedad a edades tempranas y afrontan unas condiciones de financiación más exigentes.
La respuesta dependerá en gran medida de la capacidad de los países europeos para aumentar la oferta de vivienda, mejorar su accesibilidad y facilitar que los hogares jóvenes puedan acceder al mercado sin generar nuevas presiones sobre los precios.
Como resume la Comisión Europea, las restricciones de oferta —incluidos los costes del suelo y la construcción, las barreras regulatorias y la escasez de mano de obra— constituyen algunos de los factores estructurales detrás de la falta de vivienda asequible.
La cuestión de fondo es, por tanto, generacional: si una vivienda se convierte en un activo cada vez más difícil de adquirir para quienes comienzan su vida laboral, también se vuelve más difícil para esas generaciones utilizar la vivienda como mecanismo de acumulación de patrimonio.